家づくりこぼれ話！
こんにちは 建物と土地とお金のプロ菅原です。
資産価値のある家
住宅は資産になるのか？
住宅は耐久財なのか、それとも消費財なのか。
人生で一番高い買い物である住宅財産が、
耐久財か消費財かで大きな差があるのです。
財産といわれると、
耐久財と思われてきますが、
消費税がかかることを考えれば、
消費財としか思えませんよね。
なぜ消費財としての考え方が
普及してしまったのでしょうか。
本来の資産価値のある住宅の姿を
考え直しておきたいと思います。
20年で家の価値はゼロ？
住宅の消費税については、
もっと不思議なことがあります。
それは、
中古住宅についての扱いです。
中古住宅の売買では、
個人間の売買で
消費税はかかりませんが、
不動産事業者が売主になると
消費税対象となります。
つまり仲介であれば
消費税はかからないのですが、
不動産業者が買取をすると
消費税が発生してしまうのです。
そして消費税が
極力少なくするためには、
単純に建物価値が安くなれば良い
という考え方になります。
「20年もすれば、建物の価値は
ゼロみたいなものですから…」
という言葉が聞かれるのも、
こうした背景があっても信じられます。
事業としては、
住宅は資産価値が少ない消費税の方が
よいということです。
それは賃貸住宅の市場でも
同じように考えられています。
賃貸住宅は建築費に対する
利回りで進められますが、
その中には減価償却による節税効果が
巧みに利用されています。
建てて20年も経ち
減価償却の効果が薄れると、
上手に建て替えて
回転させた方がよくなります。
この時に、
やはり同じ言葉が聞かれるのです。
「20年もすれば、
建物の価値はゼロみたいなもの…」と。
じつは、
日本で建てられている住宅の
過半数は賃貸住宅です。
賃貸などの事業用の住宅としては、
やはり消費財である方が
都合が良いのです。
実際に事業用の住宅の
シェアの多くは、
年間1000棟近くを手がける
住宅メーカーであって、
普及に貢献してきました。
しかし、
戸建て住宅では地域の住宅建設企業が
7割以上を建設しています。
まるで消費財としての家は
住宅メーカーが建て、
耐久財としての家を
地域の建設企業が建てているという
縮図のようにも見えてきます。
減価償却もなく、個人間取引では
消費税がかからない戸建て住宅は、
今や耐久財として
社会ストックになることが
求められる時代になりました。
それどころか
住宅が耐久財でなければ、
国が豊かになれないという
試算もあります。
戸建て住宅を検討するときには、
耐久財としての住宅の
資産価値を真剣に
考えておく必要がありそうです。
おうちのはなしからでした
では、では。
「家づくりを通じて、
ご家族が幸せになるお手伝いをする」
私の使命です。
