フラット35の場合は アパートローンがあってもOK！
こんにちは 建物と土地のプロ菅原です。
最近はサラリーマンの方も
アパートを所有している方が結構います。
そのサラリーマン大家さんです。
独身時代にアパートローンを組んでしまって、
いまだ残高が億単位あり、
アパートローンの月々の返済金額だけで
年収の35％を大幅に超過してしまい、
銀行や信用金庫等で住宅ローンを組めないという話です。
一般的な銀行や信用金庫等ではサラリーマンで
400万円以上の場合は
返済比率が35％か40％以内の場合が多いのです。
（フラット35の場合年収400万円以上で返済比率が35％以内ですね）
銀行や信用金庫等住宅ローンでは
アパートローンの所得は、算入できても
サラリーマンの給与所得と合算しても
アパートローンの返済額が大きいため、
返済比率が35％を超えてしまうというものです。
よく相談を受ける内容は、
独身時代にアパートローンを組んでしまい、
結婚後マイホームを購入、
もしくは住み替えしようとした場合に、
銀行や信用金庫等の住宅ローンでは
返済率が大幅超過してしまうというものです。
フラット35では、
事業用資金借り入れの返済額は
返済比率不算入ということでしたね。
個人で借り入れしていても
賃貸借契約書で賃貸中の確認と
アパートローンの借り入れ内容を
確定申告書に記載していれば、
フラット35の審査時にアパートローンの
返済額は算入せずに審査します。
住み替えを考えている方からも相談があります。
この場合、既存物件と購入物件の
住宅ローンが重なってしまうと
返済比率が大幅に超過するため、
一旦、売却後仮住まいをしてから
購入する必要があります。
売却する場合、売却損が発生するので
銀行や信用金庫等住宅ローンの
住み替え専用ローンを
利用することになりますが、
売却損も含めて住宅ローンに組み込むため
通常の住宅ローンよりも返済比率が厳しかったりします。
さらに、住み替えを買い先行で行った場合は、
既存住宅の売却先が確定していないと
正式なローン承認が下りないなど、
結構ややこしい条件が銀行や信用金庫等から
言われることが多いのです。
フラット35の場合住み替えローンはありませんが、
住み替えしたい、購入したい物件があれば
売却契約前に「念書」対応で本申し込みが可能です。
その際に、現在の自宅を売却するか
賃貸にするかの意思を
書面で提出する必要があります。
現自宅の売却を依頼する不動産業者との間に
売買か賃貸の媒介契約書を締結か、
現自宅の売却の募集チラシなどを確認します。
本申し込み時にこれらの書類を添付すれば、
現住宅の住宅ローンの返済額は返済比率から
外して審査することが可能です。
従って、現自宅を売り急いで安い値段で
売却しなくてもよくなるので
良い条件ですよね。
売却できなかった場合でも、
賃貸にするという選択肢も可能です。
では、では。
「家づくりを通じて、ご家族が幸せになるお手伝いをする」
私の使命です。
