家づくりこぼれ話！
こんにちは 建物と土地とお金のプロ菅原です。
金利、不動産価格
30年続いたデフレにより、
ローン金利や地価、
住宅価格も低位安定を続け、
賃金が上がらないなか一般層の住宅取得を
実質的にバックアップしていた。
デフレからインフレへの転換期を迎え、
まず資材価格＆住宅価格が上昇、
一般曹の住宅取得に影響を与えている。
通常インフレ下では金利や地価も上昇するが、
2023年はどうか。
長期と変動の金利差拡大
2022年11月の住宅ローン金利を見ると、
長期固定型ローンの平均が1.54％、
変動型が0.44％で
両者の金利差が拡大している。
1.1％差があると
利用者は変動型に流れていく。
変動型の金利は
短期プライムレートと呼ばれる
1年未満の政策金利が参照される。
これは日銀が
マイナス金利政策をとるあいだは
上昇しない。
現に
金融緩和以降変動金利は上がっていないし、
今後も日銀の政策変更までは
上がらないだろう。
一方で、
固定金利の金利は
「原則」長期金利と連動する。
現在は世界的なインフレで
日本の長期金利も上昇基調にあり、
長期固定型ローンの金利も
昨年から上昇してきた。
これが長期固定型と
変動型の金利差の要因だ。
加えると金融機関による
住宅ローン獲得競争が激化、
変動型は低金利競争を
続けており金利を押し下げている。
フラット35は金利引き下げ
現在住宅ローン利用者の約9割が
変動型を選択するというデータもあるが
この金利差では当然だ。
このためフラット35も
「原則」をやぶって
金利引き下げに動いている。
変動型は金利は低いが審査は厳しい。
価格上昇でローンアウトする層を
フラット35で拾い
住宅需要を下支えする
-政策金融であるフラット35の
金利引き下げには
こんな思惑も透けて見える。
2023年前半までは
こうした状況が継続するだろう。
日銀の総裁人事次第
2023年後半の
ローン金利は不透明だ。
4月に日銀総裁・副総裁の任期が満了、
新総裁人事によっては
金融緩和政策が修正される可能性がある。
具体的には、長く目指してきた
「賃金上昇を伴う2％の物価上昇」
が見えれば、
金融引き締めに動く。
そうなれば
政策金利・長期金利とも上昇、
23年後半に向けて
変動型・長期固定型とも
ローン金利が上昇することになる。
また、
現在の変動型の金利競争は
借り換え需要も見込んだ動きだが、
借り換え需要が一巡したとみて
低金利競争から離脱する金融機関も出る。
そうなれば
変動変動型金利は上昇していく。
23年は住宅ローンの動向に注目したい。
インフレ期待で地価上昇
都市部を中心に
地価上昇が続いている。
2022年の公示価格でも
住宅地は0.5％上昇した。
23年は
①上昇②横ばい③下落という
地価の三極化は継続するものの、
上昇エリアは増えるだろう。
理由としては
住み替え・移住・多拠点居住など
実需の増加に加え、
インフレ期待も大きい。
インフレ時は
価格が目減りしにくい不動産購入を
検討する人が増える。
購入した人は
極力高値で売ろうとするので
物件が市場に出てこない。
当然人気エリアの物件は奪い合いになり、
価格はさらに常用する。
新建ハウジングからでした
では、では。
「家づくりを通じて、
ご家族が幸せになるお手伝いをする」
私の使命です。
